文/北京进深 林振兴
6月30日，亦生悦将迎来合同约定的最终交房期限。
22天前，亦生悦背后的开发商——北京大兴发展集地开发有限公司（简称“大兴发展集地”），收到北京经济技术开发区管理委员会的一纸罚单，被处罚5万元。
理由很直白：违反不正当竞争法。
虽然钱不多，但刺眼。毕竟，这可是根正苗红的国资背景房企。
亦生悦背后的股东阵容很微妙。
• 兴福临空（持股51%）：大兴国资委全资控股，代表着“国家队”。
• 万兴建筑（持股49%）：本土民营建筑企业，实控人吕保明，持股约95%。
大兴发展集地，是大兴土拍的常客。
上一次拿地还是在2024年7月，它联合大兴城建以21.46亿元底价竞得梧桐府所在地块。
去年7月11日，梧桐府悄无声息地开盘，它没有采取集中开盘，也没有仪式。
开盘都快小一年，梧桐府目前网签43套，去化率10.6%，成交均价40807.54元/㎡，成交额3.2亿元，地价覆盖率约15%。
要知道，这还是它靠“以价换量”争取来的。
开盘后，梧桐府成交均价稳定在4万 /㎡，巅峰时超4.3万/㎡。即便如此，依旧多个月份网签挂零。
最近两个月，它的成交均价跌到3.8万/㎡上下。
梧桐府项目董事长李立军，也是大兴发展集地的经理。
他需要面对的是，一边共有产权房交付翻车，另一边商品房去化缓慢。
亦生悦的5万罚金能交得起，但失去的信任，恐怕不是钱能买回来的。
01
亦生悦作为共有产权房，1800套房源已网签1585套，看似卖得不错，均价约2.9万/㎡。
但在交付前夕，各种魔幻现实主义的操作，让业主们坐不住了。
其中，项目 A 区中，主大门沙盘与实际不符。
沙盘中展示主大门为平整样式，实际大门左上角存在突出结构;
同时，B 区配套功能区沙盘也与实际不符。
沙盘对应区域展示为咖啡店，实际为配电室及配电室专用厕所。
开发商给出的理由是，该配电室为临时设施，承诺2025年6月30日前迁走并恢复咖啡馆，按规划要求进行后续整改。
问题是，到了调查时，整改依然没完成，交付现状与沙盘宣传不符。
C 区则陷入地下车位尺寸宣传与实测争议。
销售人员对外宣称车位规格 2.4 米 ×5.3 米（不含白线），购房者实测宽度 2.22 米。
但开发商主张测量包含白线，销售人员宣传测量方法不包含白线的表述有误。
交付后，还出现亦生悦智能门锁样板间与交付不一致。
开发商称更换产品更智能，但未提供产品采购信息证明产品功能升级。
此外，还涉及项目配套、工程质量相关争议。
关于园林、人车分流、消防设施、健身房等配套设施，合同仅约定绿化率 30%，其余无明确建设标准，开发商称项目通过消防验收，后续将继续完善。
关于地暖、窗户玻璃、卫生间干区无下水口、DE户型入户门未贴砖、空鼓、噪音等质量问题，合同未约定具体验收标准。
但，开发商也很诚心表示，交房阶段将积极配合业主合理诉求及时开展整改处置。
在对外宣传上，亦生悦踩到了广告法红线。
开发商在项目销售中心设置宣传展板，对外宣传 “项目距地铁 8 号线瀛海站直线距离约 2 公里,10 分钟轻松抵达”。
上述内容以项目到达地铁 8 号线瀛海站的时间表示项目位置，属于《中华人民共和国广告法》中规定的不得出现的表述。
值得注意的是，亦生悦还牵连出了另外两个兄弟盘——大兴发展集地的云璟悦（790 户）、亦生共悦（518 户）。
这两个项目沙盘中展示空调室外机配有平台结构，实际交付无该平台。
开发商主张沙盘仅为展示，以实际交付为准。
截至调查终结，开发商已撤走相关宣传展板，沙盘空调平台整改完成。
另据了解，在沙盘制作上，亦生悦费用 284150 元；云璟悦、亦生共悦费用合计 598650 元。
02
亦生悦的施工方是兴坤建筑，中标金额共计15.79亿元。
两年前，执法人员现场检查时，发现该工程施工现场存在违反4条技术标准的行为，存在安全事故隐患，属于未严格按照建筑业安全作业标准进行施工，造成事故隐患的行为。
2024年11月底， 兴坤建筑被北京住建委处罚5500元。
在股权上，兴坤建筑与万兴建筑并无关联。
它成立于2019年1月，注册资本1.5亿元，由吕海生、刘景旭、吕俊玲分别持股72%、18%、10%。其中，吕海生为兴坤建筑董事长。
吕海生曾透露，自己的父亲就是一名建筑工人。
1991年出生的吕海生，从小就经常跟父亲在工地。
但，他跟很多二代一样，含着金钥匙出生，出国留学镀金。
2012年从加拿大留学归来后，他主动告别所学的金融领域高薪就业机会，进入万兴建筑集团，从一线工人做起，在工地待了三年，学图纸、翻图集，甚至还跟工人们一起吃住在工地。
2015年，吕海生被调入项目部，跟随项目经理前往河北“盯工程”。
期间，他通过学习，在河北保定徐水区承接了博物馆盖建项目并顺利完成任务。
2018年，恰好集团成立十三公司，他作为重点培养人才被公司推举为总经理。
此外，在万兴集团，吕海生还曾担任了青年突击队队长、应急抢险队队长、集团党委副书记等职位。
2022年，吕海生退出万兴建筑集团高管序列。
虽然离开，但他还是会以“兴坤董事长”的身份，参加北京万兴2022年度新员工入职培训。
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