2026年5月，北京住宅市场整体处于\"温和修复、供需筑底\"阶段。在宏观经济\"良好开局\"与2025年两轮调控新政红利持续释放的背景下，北京住宅市场延续了一季度以来的结构性修复态势，\"控增量、去库存、优供给\"导向明确，市场分化加剧，呈现\"核心改善热、外围刚需卷、豪宅韧性强\"格局。政策延续\"渐进式宽松+稳预期\"基调，2025年两轮新政红利持续释放，但边际刺激效果递减，后续仍有优化空间。
土地市场动态
北京土地市场延续\"缩量提质、低热度、底价为主\"，但核心区优质地块仍有溢价，供给端持续\"踩刹车\"利好中长期库存去化。
北京涉宅土地供求月度波动剧烈，5月供应大幅缩量，楼板价连续回升，反映成交结构向核心区优质地块集中。典型地块上，保利发展竞得丰台区太平桥城中村改造A区R2地块，楼板价57638元/㎡、溢价率15.4%，为当月最高溢价、核心区高质素地块；福鑫竞得丰台方庄蒲黄榆危改地块，楼板价52810元/㎡、溢价率16.4%；城建集团竞得石景山黄庄村棚改地块（楼板价30437元/㎡）、顺义新城发展竞得高丽营棚改地块（楼板价11733元/㎡）均底价成交。核心区与远郊地块的溢价分化，印证了房企投资向核心区聚焦的策略。
北京新房市场
新房供给端\"控增量、去库存、优供给\"导向明确，成交结构持续向核心区改善型倾斜，远郊高库存板块去化压力凸显，整体延续\"核心改善热、外围刚需卷\"格局。
5月新房\"量稳价微跌、结构向改善倾斜\"，供应大幅缩量而成交保持高位，供求比持续低于1，显示去库存导向明确，成交均价在5.5-6.2万元/㎡区间窄幅波动，印证\"以价换量\"特征。
库存面积在2026年初一度抬升后高位回落，去化周期在3月触及34.1个月高点后连续两月改善至32.3个月，库存压力边际缓解。
区域结构上清晰呈现北京\"核心区高价、远郊低价走量\"的分化结构：海淀、朝阳、丰台均价显著高于全市，而顺义、昌平等近郊以面积规模取胜。朝阳区成交均价82919元/㎡领跑，海淀区成交均价高达106478元/㎡，核心区改善属性突出；顺义区成交面积10.09万㎡居首，丰台次之，成交面积6.15万㎡；大兴、房山、密云等远郊以刚需走量为主。
龍樾海序（昌平东小口板块，城建集团）成交金额28.907亿元，位于排行榜第一，断崖式领先，安澜北京（上地板块、中海北分）次之，成交金额9.688亿元，华润北京润园（中央别墅区板块、华润置地）成交金额8.893亿元，排名第三。
政策环境影响
政策延续\"渐进式宽松+稳预期\"基调，2025年两轮新政红利持续释放，但边际刺激效果递减；后续仍有优化空间。
政策梳理如下：2025年8月8日《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（京建发〔2025〕360号）放开五环外购房套数限制、优化公积金政策；2025年12月24日新政（京建发〔2025〕565号）进一步降低非京籍社保个税年限（五环内3年降至2年、五环外2年降至1年），支持二孩及以上多子女家庭五环内多购一套，商贷不再区分首套二套利率，二套公积金首付降至25%。
2026年5月28日，北京市发布《关于推动城市高质量发展的实施意见》，提出大力推进\"好房子\"建设、构建符合首都特点的房地产发展新模式、开展\"适居行动\"、推进城中村改造与城市更新。全国层面，2026年全国住房城乡建设工作会议定调从\"止跌回稳\"转向\"着力稳定房地产市场\"，加快构建房地产发展新模式（现房销售、规范预售资金监管、好房子建设）。
趋势展望
在政策持续宽松、\"好房子\"项目入市、二季度旺季支撑的前提下，预计北京新房成交同比降幅有望继续收窄、价格延续\"核心温和上行、远郊承压\"的结构分化格局，核心城市新房销售或延续温和修复态势，但城市间、项目间分化格局将进一步凸显。
（来源：克而瑞北京分析师宋天依）
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